Toronto aprobó 117 demoliciones y hay dos capas de derechos que conviene conocer
El concejo de Toronto aprobó 117 solicitudes de demolición de edificios de alquiler en los últimos cinco años, con 5.148 unidades reemplazadas. Para un inquilino al que le llega ese aviso hay dos sistemas distintos que lo protegen, uno provincial y uno municipal, y casi nadie sabe que son dos.
El tamaño de la ola
Las cifras de la ciudad y las de los grupos de inquilinos no coinciden, y vale decirlo.
Según datos municipales difundidos el 20 de octubre, el concejo aprobó 117 solicitudes de demolición de vivienda de alquiler en cinco años, con 5.148 unidades reemplazadas. El colectivo No Demovictions calcula que hasta 300 edificios en toda la ciudad están en camino de caer. La Federación de Asociaciones de Inquilinos del área metropolitana, en cambio, reporta una disminución importante de las demoliciones reportadas en el mismo periodo.
El caso que concentra la atención es 48 Isabella Street, cerca de Yonge y Bloor, donde la solicitud propone reemplazar un edificio de 10 pisos y 84 unidades de alquiler por una torre de 69 pisos y 814 unidades, a cargo del desarrollador Hollyburn. Los defensores señalan otros edificios de alquiler sobre la misma calle propuestos para redesarrollo, y patrones parecidos cerca de la estación St. George y del trazado de la Línea Ontario.
Capa uno: la ley provincial
Lo primero que llega no es una carta amable, es un formulario con número.
Se llama N13 y es el aviso que un propietario usa para terminar un arrendamiento porque quiere demoler, reparar a fondo o convertir la unidad a otro uso. Las instrucciones oficiales de la Junta de Propietarios e Inquilinos fijan las reglas con claridad.
La fecha de terminación tiene que ser por lo menos 120 días después de la entrega del aviso, y caer en el último día de un periodo de arrendamiento o del plazo fijo. La compensación depende del tamaño del complejo: si tiene cinco unidades o más, el propietario debe pagar el equivalente a tres meses de renta, u ofrecer una unidad alternativa aceptable; si tiene menos de cinco, es un mes de renta o la unidad alternativa. El pago debe hacerse a más tardar en la fecha de terminación del aviso.
Dos detalles que casi nadie conoce. El primero: la Junta no emite una orden de desalojo si el propietario no obtuvo los permisos necesarios, y cuando los permisos solo se pueden obtener con la unidad vacía, el propietario tiene que demostrar que tomó todas las medidas razonables. El segundo: no hay compensación si la demolición o la reparación fue ordenada por una autoridad bajo alguna ley.
Y una precisión importante: el derecho a volver después de la obra existe en los avisos por reparación o renovación, y para ejercerlo hay que avisarle al propietario por escrito antes de mudarse. En una demolición el edificio no vuelve, así que ese derecho de la ley provincial no aplica de la misma manera, y es justamente ahí donde entra la segunda capa de reglas.
Capa dos: la política municipal
Toronto tiene reglas propias que van más allá de la ley provincial, y son las que explican el caso de 48 Isabella.
La ciudad exige el reemplazo de las unidades de alquiler, no de las amenidades. Los inquilinos tienen derecho a una unidad de reemplazo con renta similar. Según el consultor del desarrollador en el caso de Isabella, los inquilinos elegibles tendrían derecho a regresar a una unidad de tipo y tamaño similares con renta similar, más compensación por reubicación.
Lo que la ciudad no puede exigir es lo que molestó a los inquilinos de ese edificio: el reemplazo del estacionamiento o de los balcones. La legislación provincial impide a la ciudad exigir estacionamiento en zonas de estaciones de transporte importantes y no obliga a proveer espacio exterior.
Lo que están pidiendo los inquilinos
En el caso concreto, los inquilinos no se oponen al redesarrollo.
La asociación de inquilinos de 48 Isabella pidió estacionamiento y balcones en la torre nueva, y la reunión organizada por la ciudad terminó sin acuerdo. El desarrollador dice que se les informó que lo más temprano que podrían cambiar las cosas en el edificio actual es 2030. Entre los residentes hay historias que ponen ese plazo en escala humana: una mujer de 75 años vive en el mismo apartamento de una habitación desde 1975, y una familia con dos hijos pequeños que debe salir antes de 2030 dice que hasta ahora solo ha encontrado opciones comparables en las afueras de la ciudad.
En el plano de las reglas, la Federación de Asociaciones de Inquilinos pide un reglamento municipal contra las demovicciones, control de renta por vacancia a nivel provincial y más vivienda social y pública. Una vocera de No Demovictions describe el problema como un pantano entre jurisdicciones, donde los concejales señalan a la provincia y la provincia señala a los concejos.
Qué hacer el día que llegue el papel
Hay cuatro cosas que conviene hacer antes de firmar o mudarse.
La primera es revisar las fechas del formulario, porque si la terminación es antes de 120 días, o no cae en el último día de su periodo de arrendamiento, el aviso tiene un problema.
La segunda es confirmar cuántas unidades tiene el complejo, porque de eso depende si le corresponden tres meses de renta o uno.
La tercera es preguntar por escrito, a la oficina del propietario y a la ciudad, si el proyecto está sujeto a la política municipal de reemplazo de alquiler y si usted figura como inquilino elegible para el derecho de retorno.
Y la cuarta es no entregar las llaves antes de recibir la compensación, porque la ley dice que el pago va a más tardar en la fecha de terminación, no después.
Redacción de Mauricio Navas Talero LJI Reporter
